Ruimtelijke Ordening

Vlaamse overregulering leidt
tot slavernij en armoede

Library    Video Library    Audio Library    Links
 

the webthis site


 

More Government
means more Rules;

more Rules means
less Freedom;

less Freedom means
less prosperity &
poor
quality of life
news media
news home contact
Don't  forget to

.
.
10 jaar Ruimtelijk Structuurplan Vlaanderen (R.S.V.)
 Georchestreerd bouwgrondtekort maakt bouwgrond onbetaalbaar
Sedert het R.S.V. in 1999 van kracht werd,  is de prijs voor bouw- en industriegrond verdriedubbeld en zijn de Vlaamse wegen dichtgeslibd zoals nooit eerder. In diezelfde periode steeg de consumptieprijsindex met amper 20%. Er is een riskante bouwgrondzeepbel ontstaan die niet onderdoet voor de Amerikaanse huizenbubbel. De Vlaamse bouwgrond is nu al drie maal zo duur als de Waalse terwijl ons verkeer is herschapen in chaos.

Het artificiëel bouwgrondtekort zadelt bouwlustigen op met een supplementaire hypotheekschuld van zowat 125.000€. Die extra schuldenberg veroordeelt Vlaamse gezinnen totaal onnodig tot de problematische combinatie van twee voltijdse loopbanen met een gezinsleven. Die gevolgen van het Vlaams Ruimtelijk beleid zijn niet alleen asociaal. Ze ontwrichten onze economie en samenleving. Dit ruimtelijk beleid is maatschappelijk niet langer aanvaardbaar.
.
Centrale planning.
Het Ruimtelijk Structuurplan Vlaanderen (R.S.V.) kwam er onder impuls van toenmalig minister Steve Stevaert (SPa), die zijn bewondering voor de totalitaire regimes trouwens niet wegstak. Dat het plan zou uitdraaien op welvaartvernietiging is niet verwonderlijk omdat het plan nog was opgevat volgens het archaïsch centrale planningmodel met de kenmerkende centrale planningstructuur, vijfjarige planperiode en vooral ook de centrale sturing van onze ruimtelijke behoeften.

Het basisopzet was dat ambtenaren vanuit Brussel aan elke morzel Vlaamse grond een planologische bestemming zouden toekennen. Daartoe zouden planologen vijfjaarlijks in alle uithoeken van het land een raming maken van de ruimtelijke behoeften, per dorp groeinormen opstellen, toelaatbare hoeveelheden bouw- en industriegrond bepalen en alles bijsturen tot een “gewenste ruimtelijke structuur”.

Ten gronde zou Vlaanderen dus een ruimtelijke structuur krijgen zoals planners die wenselijk achtten, en niet langer zoals burgers en bedrijven die effectief nodig hadden.

RSV-Ruimtelijk-Structuurplan-Vlaanderen
RSV:  Ruimtelijke behoeften moeten wijken voor abstrakte schoonplannerij


In andere landen is het ruimtelijk beleid veelal beperkt tot een geheel van regels en objectieve normen die ruimtelijke onverenigbaarheden voorkomen en burenhinder vermijden. Planologische zonering wordt er veelal geschuwd. Zolang ook onze ruimtelijke ordening daartoe beperkt bleef was onze bouwgrond nog betaalbaar en verliep ons verkeer vrij vlot. Veelal volstond zelfs één betaalde baan om de gezinswoning te verwerven.

Onze verkeersellende en bouwgrondduurte zijn pas echt begonnen met de invoering van formele zonering in het RSV. Toen kregen de verouderde gewestplannen uit 1975 (die daartoe niet waren ontworpen en totaal ongeschikt) plots de functie van bestemmingsplan. De zonering erin was erg arbitrair en negeerde totaal de ruimtelijke behoeften en voorkeuren van burgers en zelfs hun meest fundamentele rechten. De gevolgen waren dan ook rampzalig. 300.000 volstrekt reglementaire woningen en bedrijven werden ineens "zonevreemd". Meteen ook zat Vlaanderen opgescheept met een gigantische tekort aan bouw- en industriegrond.

prijzen bouwgrond

Dure bouwgrondprijzen vinden we netjes afgelijnd uitsluitend  boven de taalgrens.
Het is een direct gevolg van onbehoorlijk ruimtelijk beleid in Vlaanderen.  
Detailkaart hier  (
bron: Knack)

De ondoordachte zonering en overmatige bundeling van activiteit in een beperkt aantal centra veroorzaakte ook een sterke toename en concentratie van zowel het winkelverkeer als het woon-werk verkeer. Dit star ruimtelijk dirigisme heeft onze mobiliteit en ons welzijn zodoende veel meer schade toegebracht dan nut.
 
Gemeenten verzuipen ook in de planning en betalen zich blauw aan ruimtelijke ambtenaren en studiebureaus voor periodieke structuurplannen, uitvoeringsplannen en grondbeleidplannen die het RSV hen oplegt. Het RSV heeft zo ons ruimtelijk beleid herschapen in een dure en contraproductieve megabureaucratie waarin adviserende comités, GECORO’s, en PROCORO’s alleen nog de schijn van inspraak hoog kunnen houden.

Spontane orde en economische optimumRSV-structuurplan
Vóór het RSV werd ingevoerd gingen burgers en bedrijven zelf op zoek naar een geschikte invulling van hun ruimtelijke behoeften. Met veel overleg zocht men een woonst dicht bij zijn werk, bij familie, hobby’s en vriendenkring. Zorgvuldig werd de prijs van alternatieven afgewogen tegen de voor- en nadelen. Cultuurliefhebbers kozen voor de stad, natuurliefhebbers voor het platteland. Ook nijveraars en winkeliers speurden kieskeurig naar het zwaartepunt in een zo groot mogelijk klantenbestand. Zo zocht elk voor zichzelf de vestiging die het best aansloot bij zijn middelen en behoeften terwijl ondernemers zich lokaliseerden dicht bij hun markt.

Zulke micro-economische optimalisatie van het individuele nut is niet alleen het meest efficiënte en democratische van alle beslissingsprocessen. Het levert meteen ook het economisch optimum op het macro-niveau: de ruimtelijke orde met de geringste verplaatsingskost en het optimaal gebruik van grond. Het prijsmechanisme coördineert daarbij vraag en aanbod van percelen tot het dynamisch evenwicht waarbij schaarse grond wordt gevaloriseerd tot de optimale bestemming die ons collectief het grootste nut oplevert.

Eeuwen lang hebben we op die manier en zonder hulp van bureaucraten onze ruimte geordend tot meerdere versheidenheid van het landschap en tot meerder welzijn van ons allen.

RSV herschiep spontane orde in chaos.
Dat centrale planning niet kan functioneren weten we genoegzaam uit het Sovjet debacle. Ook het waarom is bekend: dirigisme gaat in tegen de menselijke natuur en schendt de meest fundamentele mensenrechten op zelfbeschikking, op eigendomsgebruik en op vrije vestiging. Maar er is ook de erbarmelijke economische inefficiëntie. Planeconomieën missen nu eenmaal het winstmotief en betrouwbare prijssignalen en bijgevolg zowel de motivatie tot productiviteit als de feedback uit de markt over tekorten of overschot.

Bovendien heeft centrale planning geen enkele techniek tot nutoptimalisatie. Veelal zelfs is het algemeen belang niet eens het doel, maar heeft een of andere utopie zoals "open ruimte" het algemeen welzijn als maatschappelijke doel verdrongen. Kosten worden ook niet afgewogen tegen baten en een massale verkwisting van schaarse hulpbronnen, van welvaart en mobiliteit is het gevolg. In het RSV zijn het onzinnig verstedelijkingsbeleid  en het absurde uitdovingbeleid van zonevreemde woningen  daarvan typische voorbeelden.

keuzecriteria woonplaats
Verstedelijking als centrale doelstelling van het RSV  staat haaks op
de ruimtelijke voorkeuren van de bevolking.  Bron: Enquete VCB


Maar zelfs al zouden de planologen optimale invulling nastreven van de ruimtelijke behoeften, en over alle nodige informatie beschikken over beschikbare percelen, ruimtelijke voorkeuren van gezinnen en bedrijven en hun toekomstplannen, dan nog heeft centrale planning geen enkele techniek om de veelheid aan individuele verlangens te coördineren, laat staan tot de meest efficiënte structuur te optimaliseren. Ook maakt bureaucratische inertie snel inspelen op wijzigende voorkeuren en omstandigheden onmogelijk.

verkeerschaos

Iedere burger die geen
woning vindt dichtbij zijn werk
omdat de lokale prijzen te hoog zijn
of de bouwgrondreserve is uitgeput
en zich één of twee dorpen verder
vestigt vermeerdert zijn bijdrage
tot het woon-werk verkeer
met een factor 2 tot 3

Maar vooral de beperking van het eigendoms- en vestigingsrecht zijn nefast omdat de schaarse grond niet langer wordt benut waarvoor hij het best geschikt is. Elke planologische restrictie verijdelt altijd wel iemands levensproject, ruimtelijke voorkeur of geluk.

Planologische beperkingen leiden bijgevolg systematisch  tot suboptimale vestiging, telkens weer met suboptimaal gebruik van schaarse grond en toename van de verkeersstromen voor gevolg.  De collectieve wijsheid en de nut- optimalisatie van miljoenen individuen zoals die in spontane marktevenwichten ligt vervat gaan zo verloren aan het betweterig dirigisme van een handvol bureaucraten. Massale verkwisting van welzijn, koopkracht en mobiliteit zijn het gevolg. De chaos van files en bouwgrondtekort na amper 10 jaar Vlaamse centrale planning van onze ruimtelijke orde zijn daarvan de illustratie.

De afwezigheid van objectieve zoneringnormen heeft bovendien rechtsonzekerheid geschapen en de deur wijd opengezet voor willekeur zodat al te vaak aan politieke vrienden wordt gegund wat aan tegenstrevers wordt geweigerd.

Discrete Superbelastingen
Ondanks zijn vele nadelen houdt de Vlaamse politiek nu al 10 jaar vast aan dit achterhaald centrale planningsmodel met als gevolg dat gans Vlaanderen meedraait in een vicieuze cirkel van ruimtelijk dirigisme, bouwgrondschaarste, dure sociale correcties en nog meer dirigisme.

In het recentste pandendecreet (het 20ste reparatiedecreet op rij) geeft men nu voorrang aan streekbewoners bij de toewijzing van bouwpercelen. Deze evidente discriminatie is bijzonder nefast omdat ze binnenlandse migratie hindert en bijgevolg de verplaatsingsbehoefte nog doet toenemen.

Dit pandendecreet wil ook de kost van de sociale correcties afwentelen op de bouwsector.
Ten behoeve van sociaal zwakken moeten verkavelaars 20% van hun areaal aanbieden aan een sociaal tarief ver beneden kostprijs. Het gevolg is dat verkavelaars de prijs voor vrije percelen met nog eens met zo’n 15.000€ moeten optrekken zodat straks nog minder mensen bouwgrond kunnen verwerven, nog meer sociale correcties nodig zijn en de mallemolen nog eens kan herbeginnen.

Gemiddelde Bouwgrondprijzen in België ( €/m²)
W.Vlaanderen 143,05   Luik 39,69
O.Vlaanderen 147,89   Henegouwen 42,45
Antwerpen 148,40   Namen 41,17
Limburg 111,59   Luxemburg 31,98
Vlaams Brabant 174,38   Waals Brabant 78,22
Vlaanderen 145,06   Wallonië 46,70

Helemaal rampzalig wordt de nieuwe superbelasting op bouwgrond. Het pandendecreet vervijfvoudigt immers ook de belasting op planbaten. Wanneer verkavelaars landbouwgrond aansnijden zullen ze niet langer 10,3€/m² planbaten betalen, maar 53,20€/m². Verkavelaars kijken daarmee eensklaps aan tegen een meerkost van 50€ per verkoopbare vierkante meter, wat de vervangingswaarde van een perceeltje bouwgrond al gauw met nog eens 50.000€ opdrijft. Beide nieuwe megabelastingen maken straks bouwgrond helemaal onbetaalbaar. Een ware catastrofe voor bouwlustigen zowel als voor de bouwsector en de finale doodsteek voor de weinige starters die Vlaanderen nog rijk is.

Welvaartvernietiging

Een ruimtelijk beleid dat gezinnen
levenslang laat
afdokken voor
de vergunning 
van de existentiële
behoefte
"onderdak"
stinkt  naar uitbuiting.
Zonder belastingen en ruimtelijke restricties zou bouwgrond hooguit 25€/m² mogen kosten. Landbouwgrond kost immers slechts 2 à 5€/m², en de nodige wegeninfrastructuur en nutsvoorzieningen 20€/m² inclusief marge voor de verkavelaar. Elke meerprijs is het gevolg van het georchestreerd aanbodtekort. Die doelbewuste politiek van bouwgrondschaarste vernedert de hardwerkende Vlaamse gezinnen tot het armtierig bestaan van twee voltijdse loopbanen en 25 of 30 jaar schulddelging. Niet zelden staan gezinnen voor de verscheurende keuze tussen vervulling van hun kinderwens en verwerving van een eigen woning. Deze prijs voor een contraproductief ruimtelijk beleid ontwricht de samenleving en is daarom onaanvaardbaar.
Niet zelden
staan gezinnen
voor de
verscheurende
keuze
tussen vervulling
van hun kinderwens
en verwerving van
een eigen woning.
 
Het RSV is niet alleen het veel te duur en onuitvoerbaar bureaucratisch gedrocht zoals gemeentebesturen klagen. Centrale planning, groeinormen, kunstmatige bouwgrondschaarste, gedwongen verstedelijking en planologische zonering zijn stuk voor stuk conceptuele blunders die zinloze schade toebrengen aan ons welzijn. Het RSV heeft ons verkeer en onze bouwgrondmarkt herschapen in chaos. Het maakt grondspeculanten en intercommunales steenrijk en gezinnen straatarm. De veel te dure industriegrond heeft duizenden starters de kans en zin tot ondernemen ontnomen.

Een pandenbeleid dat gezinnen levenslang laat afdokken voor de vergunning van existentiële behoeften zoals werk en onderdak stinkt naar uitbuiting. Van Mechelen’s nieuwe bouwgrondbelastingen moeten daarom terug naar af. In plaats van de historische blunders van het veel te centralistisch RSV te bestendigen met een 21ste reparatiedecreet kan men beter teruggrijpen naar de ruimtelijke regelgeving van voor Vlaanderen’s geflopt dirigistisch experiment.

Martin De Vlieghere, filosoof
Paul Vreymans, ondernemer

 
U kan deelnemen aan het debat hierover op  http://inflandersfields.eu

In de VS is de huizen-bubble geconcentreerd
in staten met een restrictief ruimtelijk beleid.
Vroeg of laat zal ook de bouwgrond-zeepbel
in Vlaanderen barsten. De gevolgen daarvan
zijn onbeheersbaar.



podcastThe role of zoning and land use regulation in the housing bubble
How Government plans create artificial shortages and
harm our prosperity,
our quality of life and our children's future

Urban Planners' Ugly Conceit

Streaming audio : click to listen   -  Right click to download
   
Meest gelezen essays
Media


  




Is Belasting nu Diefstal of niet?
belasting is diefstal
Een opmerkelijk debat ten gronde tussen
Prof. L.Stevens en Toine Manders
  
Alleen de Staat en de Maffia gebruiken dwang
en zelfs dreiging met geweld om zich voor hun "diensten" te laten betalen. De overheid
verdedigt haar dwang met het excuus
dat burgers niet bereid zijn tot vrijwillige bijdrage
voor de collectieve voorzieningen:
voor wegen, voor onderwijs en politie...  

Dat is een drogreden: de private sector slaagt  er immers wél in de financiering van collectieve voorzieningen rond te krijgen zónder dwang of geweld. Neem het voorbeeld van shopping centra.
Daar  zijn de collectieve voorzieningen privaat gerealiseerd in vrijwillige samenwerking.

Straten, parkings en beveiliging zijn privaat gefinancierd zonder dwang noch overheid.
De kwaliteit van de voorzieningen is er zelfs
veel beter dan de publieke diensten van de stad:
Gratis parking, keurige toiletten, airco op straten en pleintjes... Comfort dus in plaats van stadsstoepen
met valkuilen, hondenpoep en parkeerboetes.

Ook de drogreden van "Free riding" (niet-kopers, wandelaars die meegenieten zonder enige tegenprestatie) vormt er geen enkel probleem. 

Op dezelfde basis van vrijwilligheid  kunnen privéverzekeringen even goed de sociale zekerheid  organiseren.  Dwang is alleen nodig als men aan klanten totaal ongewenste diensten wil aansmeren
of iets wil verkopen tegen een veel te hoge prijs.


Dwang is dus (vrijwel altijd vermijdbare)

initiatie van geweld. Belastingen staan daarom
op hetzelfde moreel niveau als diefstal.

"Wie dwang gebruikt is schuldig aan moedwillig geweld. Dwang is inhumaan."
Mahatma Gandhi

  




Vlaamse-ruimtelijke-structuur-planning




In dit exclusief vimeo-interview
van Luc Van Braekel

zoekt Martin De Vliegere naar fundamentele
oorzaken en remedies voor de crisis.
Hij doorbreekt de Keynesiaanse consensus en verdedigt enkele non-conformistisiche stellingen:






























RSV spoort aan tot Grondspeculatie


“Het aanbod aan nieuwe bouwgrond wordt voor het ogenblik bepaald via berekeningen door een klein aantal ambtenaren, die op geen enkele wijze verantwoording dienen af te leggen aan de bevolking.

 Eigenlijk beslissen deze ambtenaren over enkele fundamentele maatschappelijke waarden. Zoals over het feit dat sommige jonge mensen niet meer kunnen bouwen omdat het te duur geworden is en dat een aantal mensen omwille van de hoge kostprijs kleiner wonen dan ze eigenlijk voorzien hadden.

Het Ruimtelijk Structuurplan Vlaanderen maakte het  aanbod van bouwgronden perfect voorspelbaar. Dit laat toe om alle beschikbaar aanbod speculatief op te kopen en bij groeiende krapte over de jaren heen te verkopen aan fors opgedreven prijzen. De prijzen van bestaande gebouwen stijgen gelijkmatig mee naarmate het aanbod van nieuwe gronden krapper wordt. De hele bouw- en vastgoedmarkt krijgt een speculatieve meerwaarde.

Een neveneffect van het  RSV is dan ook het feit dat alleen gemiddelde of hogere inkomens het zich nog kunnen permitteren om een huis te kopen of te bouwen. De laagste decielen zijn steeds meer aangewezen op huurwoningen.”

http://www.carldecaluwe.be/nieuwsbrief/10

























 Trends

Trends publiceert op haar web-site de aktuele prijzen van bouwgrond in België. Daaruit blijkt dat  Vlaamse bouwgrond ruim drie maal(!) zo duur is als de Waalse. Dit is het rechtstreeks gevolg van het geregionaliseerd ruimtelijk beleid en het kunstmatig georchestreerd bouwgrondtekort in Vlaanderen.

Die doelbewuste bouwgrondschaarste betekent een schandalige hold-up  op de Vlaamse welvaart door
de Vlaamse politieke kaste. Onze veel te dure bouwgrond veroordeelt immers jonge gezinnen tot twee voltijdse loopbanen en 25 of 30 jaar schulddelging.

Vlaamse bouwgrondprijzen kunnen in één pennentrek tot het Waals niveau worden herleid. Het volstaat dat ook Vlaanderen voldoende verkavelingsvergunningen uitschrijft.
Maar Vlaamse politici blijven liever de Ruimtelijk regelgeving misbruiken om hun bureaucratie en intercommunale vetpotten in stand te houden.
Dat daarvoor duizenden Vlaamse gezinnen in zware problemen komen zal hen een zorg wezen.

Gemiddelde Bouwgrondprijzen
in België ( €/m²) 

W.Vlaanderen 143,05   Luik 39,69
O.Vlaanderen 147,89   Henegouwen 42,45
Antwerpen 148,40   Namen 41,17
Limburg 111,59   Luxemburg 31,98
Vlaams Brabant 174,38   Waals Brabant 78,22
Vlaanderen 145,06   Wallonië 46,70

U kan deelnemen aan het debat hierover op  http://inflandersfields.eu


.
Don't  forget  to

news media
news home contact

Overname is toegestaan.  Dank U voor de verwijzing naar de bron: http://workforall.net 


.