Sedert het
R.S.V. in 1999 van kracht werd, is de prijs
voor bouw- en industriegrond
verdriedubbeld en zijn de
Vlaamse wegen dichtgeslibd zoals nooit eerder. In
diezelfde periode steeg de consumptieprijsindex met amper 20%.
Er is een
riskante bouwgrondzeepbel ontstaan die niet onderdoet voor de
Amerikaanse huizenbubbel. De Vlaamse bouwgrond is nu al drie
maal zo duur als de Waalse terwijl ons verkeer
is herschapen in chaos.
Het
artificiëel bouwgrondtekort zadelt bouwlustigen op met
een supplementaire
hypotheekschuld van
zowat
125.000€. Die extra schuldenberg veroordeelt Vlaamse gezinnen totaal
onnodig
tot de
problematische
combinatie van twee voltijdse loopbanen met een gezinsleven. Die
gevolgen van het Vlaams Ruimtelijk beleid zijn niet alleen asociaal. Ze
ontwrichten onze economie en samenleving. Dit ruimtelijk beleid is
maatschappelijk niet langer
aanvaardbaar.
.
Centrale
planning. Het
Ruimtelijk Structuurplan Vlaanderen (R.S.V.) kwam er onder impuls van
toenmalig minister Steve Stevaert (SPa), die zijn bewondering voor de totalitaire regimes
trouwens niet wegstak. Dat het plan zou
uitdraaien op
welvaartvernietiging is niet
verwonderlijk omdat het plan nog was opgevat volgens het archaïsch
centrale planningmodel met de kenmerkende centrale planningstructuur,
vijfjarige planperiode en vooral ook de centrale
sturing
van onze ruimtelijke behoeften. Het
basisopzet was dat ambtenaren vanuit Brussel aan elke morzel
Vlaamse grond een planologische bestemming zouden toekennen. Daartoe
zouden planologen vijfjaarlijks in alle uithoeken van het land een
raming maken van de ruimtelijke behoeften, per dorp groeinormen
opstellen, toelaatbare hoeveelheden bouw- en industriegrond bepalen en
alles bijsturen tot een “gewenste ruimtelijke structuur”. Ten gronde zou
Vlaanderen dus een ruimtelijke structuur krijgen zoals planners die
wenselijk achtten, en niet langer zoals burgers en bedrijven die
effectief nodig hadden.
RSV: Ruimtelijke
behoeften moeten wijken voor abstrakte
schoonplannerij
In
andere landen is het ruimtelijk beleid veelal beperkt tot een geheel
van regels en objectieve normen die
ruimtelijke
onverenigbaarheden voorkomen en burenhinder
vermijden. Planologische zonering wordt er veelal geschuwd. Zolang ook
onze
ruimtelijke ordening daartoe beperkt bleef was onze bouwgrond nog
betaalbaar en verliep ons verkeer vrij vlot. Veelal volstond zelfs
één betaalde baan om de gezinswoning te verwerven. Onze
verkeersellende en bouwgrondduurte zijn pas echt begonnen met de
invoering van formele zonering in het RSV. Toen kregen de verouderde
gewestplannen uit 1975 (die daartoe niet waren ontworpen en totaal
ongeschikt) plots de functie van bestemmingsplan. De zonering erin was
erg arbitrair en negeerde totaal de ruimtelijke behoeften en voorkeuren
van burgers en zelfs hun meest fundamentele rechten. De gevolgen waren
dan ook rampzalig. 300.000 volstrekt reglementaire woningen en
bedrijven werden ineens "zonevreemd". Meteen ook zat Vlaanderen
opgescheept met een gigantische tekort aan bouw- en industriegrond.
Dure bouwgrondprijzen vinden we netjes afgelijnd uitsluitend
boven de taalgrens.
Het is een direct gevolg van onbehoorlijk ruimtelijk beleid in
Vlaanderen. Detailkaart
hier (bron:
Knack)
De
ondoordachte zonering en
overmatige bundeling van activiteit in een beperkt aantal centra
veroorzaakte ook
een sterke toename en concentratie van zowel het winkelverkeer als
het woon-werk verkeer. Dit star ruimtelijk dirigisme heeft onze
mobiliteit en ons welzijn zodoende veel meer schade
toegebracht dan nut. Gemeenten
verzuipen ook in de planning en betalen zich blauw aan
ruimtelijke ambtenaren en studiebureaus voor periodieke
structuurplannen, uitvoeringsplannen en
grondbeleidplannen die het RSV hen oplegt. Het RSV heeft zo ons
ruimtelijk beleid herschapen in een dure en contraproductieve
megabureaucratie waarin adviserende comités, GECORO’s, en
PROCORO’s alleen nog de schijn van inspraak hoog kunnen houden.
Spontane
orde en economische
optimum
Vóór
het RSV werd ingevoerd gingen burgers en bedrijven
zelf op zoek naar een geschikte invulling van hun ruimtelijke
behoeften. Met veel overleg zocht men een woonst dicht bij zijn werk,
bij familie, hobby’s en vriendenkring. Zorgvuldig werd de prijs van
alternatieven afgewogen tegen de voor- en nadelen. Cultuurliefhebbers
kozen voor de stad, natuurliefhebbers voor het platteland. Ook
nijveraars en winkeliers speurden kieskeurig naar het zwaartepunt in
een zo groot mogelijk klantenbestand. Zo zocht elk voor zichzelf de
vestiging die het best aansloot bij zijn middelen en behoeften terwijl
ondernemers zich lokaliseerden dicht bij hun markt.
Zulke
micro-economische optimalisatie van het individuele nut is niet
alleen het meest efficiënte en democratische van alle
beslissingsprocessen. Het levert meteen ook het economisch optimum op
het macro-niveau: de ruimtelijke orde met de geringste
verplaatsingskost
en het optimaal gebruik van grond. Het
prijsmechanisme
coördineert daarbij vraag en aanbod van
percelen tot het dynamisch evenwicht waarbij schaarse grond wordt
gevaloriseerd tot de optimale bestemming die ons collectief het
grootste nut oplevert.
Eeuwen
lang hebben we op die manier en zonder
hulp van bureaucraten onze ruimte geordend tot meerdere versheidenheid
van het landschap en tot meerder welzijn van ons
allen. RSV
herschiep spontane orde in chaos. Dat
centrale planning niet kan functioneren weten we genoegzaam uit het
Sovjet debacle. Ook het waarom is bekend: dirigisme gaat in tegen de
menselijke natuur en schendt de meest fundamentele mensenrechten op
zelfbeschikking, op eigendomsgebruik en op vrije vestiging. Maar er is
ook de erbarmelijke economische inefficiëntie.
Planeconomieën missen nu eenmaal het winstmotief en betrouwbare
prijssignalen en bijgevolg zowel de motivatie tot productiviteit als de
feedback uit de markt over tekorten of overschot. Bovendien
heeft centrale planning geen enkele techniek tot
nutoptimalisatie. Veelal zelfs is het algemeen belang niet eens het
doel,
maar heeft
een of andere utopie zoals "open ruimte" het algemeen welzijn als
maatschappelijke doel
verdrongen. Kosten worden ook niet afgewogen tegen baten en een massale
verkwisting van schaarse hulpbronnen, van welvaart en mobiliteit is het
gevolg. In het RSV zijn het onzinnig verstedelijkingsbeleid
en het absurde uitdovingbeleid van zonevreemde woningen daarvan
typische voorbeelden.
Verstedelijking als
centrale doelstelling van het RSV staat haaks op de
ruimtelijke voorkeuren van de
bevolking. Bron: Enquete VCB
Maar
zelfs al zouden de planologen optimale invulling nastreven van de
ruimtelijke behoeften, en over alle nodige informatie beschikken over
beschikbare percelen, ruimtelijke voorkeuren van gezinnen en bedrijven
en hun toekomstplannen, dan nog heeft centrale planning geen
enkele techniek om de veelheid aan individuele verlangens te
coördineren, laat staan tot de meest efficiënte structuur te
optimaliseren. Ook maakt bureaucratische inertie snel inspelen op
wijzigende voorkeuren en omstandigheden onmogelijk.
Iedere burger die geen
woning vindt dichtbij zijn werk
omdat de lokale prijzen te hoog zijn
of de bouwgrondreserve is uitgeput
en zich één of twee dorpen verder
vestigt vermeerdert zijn bijdrage
tot het woon-werk verkeer
met een factor 2 tot 3
Maar vooral de beperking van het
eigendoms- en vestigingsrecht zijn nefast omdat de schaarse grond
niet langer wordt benut waarvoor hij het best geschikt is. Elke
planologische restrictie verijdelt altijd wel iemands levensproject,
ruimtelijke
voorkeur of geluk.
Planologische beperkingen leiden bijgevolg systematisch
tot suboptimale
vestiging, telkens weer met suboptimaal gebruik van schaarse grond en
toename van de verkeersstromen voor gevolg. De collectieve
wijsheid en de nut- optimalisatie van miljoenen individuen
zoals die in spontane marktevenwichten ligt vervat gaan zo verloren aan
het betweterig dirigisme van een handvol bureaucraten. Massale
verkwisting van welzijn, koopkracht en mobiliteit zijn het gevolg. De
chaos van files en bouwgrondtekort na amper 10 jaar Vlaamse centrale
planning van onze ruimtelijke orde zijn daarvan de illustratie.
De
afwezigheid van objectieve zoneringnormen heeft bovendien
rechtsonzekerheid geschapen en de deur wijd opengezet voor willekeur
zodat al te vaak aan politieke vrienden wordt gegund wat aan
tegenstrevers wordt geweigerd. Discrete
Superbelastingen Ondanks
zijn vele nadelen houdt de Vlaamse politiek nu al 10 jaar vast
aan dit achterhaald centrale planningsmodel met als gevolg dat gans
Vlaanderen meedraait in een vicieuze cirkel van ruimtelijk dirigisme,
bouwgrondschaarste, dure sociale correcties en nog meer dirigisme. In het recentste
pandendecreet (het 20ste reparatiedecreet op rij) geeft men nu voorrang
aan streekbewoners bij de toewijzing van bouwpercelen. Deze evidente
discriminatie is bijzonder nefast omdat ze binnenlandse migratie
hindert en bijgevolg de verplaatsingsbehoefte nog doet toenemen.
Dit
pandendecreet wil ook de kost van de sociale correcties afwentelen
op de bouwsector. Ten behoeve van sociaal zwakken moeten
verkavelaars 20% van hun areaal aanbieden aan een sociaal tarief ver
beneden kostprijs. Het gevolg is dat verkavelaars de prijs voor vrije
percelen met nog eens met zo’n 15.000€ moeten optrekken zodat straks
nog minder mensen bouwgrond kunnen verwerven, nog meer sociale
correcties nodig zijn en de mallemolen nog eens kan herbeginnen.
Gemiddelde Bouwgrondprijzen in België (
€/m²)
W.Vlaanderen
143,05
Luik
39,69
O.Vlaanderen
147,89
Henegouwen
42,45
Antwerpen
148,40
Namen
41,17
Limburg
111,59
Luxemburg
31,98
Vlaams Brabant
174,38
Waals
Brabant
78,22
Vlaanderen
145,06
Wallonië
46,70
Helemaal
rampzalig wordt de nieuwe superbelasting op bouwgrond. Het
pandendecreet vervijfvoudigt immers ook de belasting op planbaten.
Wanneer verkavelaars landbouwgrond aansnijden zullen ze niet langer
10,3€/m² planbaten betalen, maar 53,20€/m². Verkavelaars
kijken daarmee
eensklaps aan tegen een meerkost van 50€ per verkoopbare vierkante
meter, wat de vervangingswaarde van een perceeltje bouwgrond al gauw
met nog eens 50.000€ opdrijft. Beide nieuwe megabelastingen maken
straks bouwgrond helemaal onbetaalbaar. Een ware catastrofe voor
bouwlustigen zowel als voor de bouwsector en de finale doodsteek voor
de weinige starters die Vlaanderen nog rijk is. Welvaartvernietiging
Een
ruimtelijk beleid dat
gezinnen levenslang
laat afdokken
voor de
vergunning van
de existentiële
behoefte "onderdak" stinkt
naar uitbuiting.
Zonder belastingen en ruimtelijke
restricties zou bouwgrond hooguit
25€/m² mogen kosten. Landbouwgrond kost immers slechts 2 à
5€/m², en de nodige wegeninfrastructuur en nutsvoorzieningen
20€/m² inclusief marge voor de verkavelaar. Elke meerprijs is het
gevolg van het georchestreerd aanbodtekort. Die doelbewuste politiek
van bouwgrondschaarste vernedert de hardwerkende Vlaamse gezinnen tot
het armtierig bestaan van twee voltijdse loopbanen en 25 of 30 jaar
schulddelging. Niet zelden staan gezinnen voor de verscheurende keuze
tussen vervulling van hun kinderwens en verwerving van een eigen
woning. Deze prijs voor een contraproductief ruimtelijk beleid
ontwricht de samenleving en is daarom onaanvaardbaar.
Niet zelden
staan gezinnen
voor de
verscheurende
keuze
tussen vervulling
van hun
kinderwens
en verwerving van
een eigen woning.
Het RSV is niet
alleen het veel te duur en onuitvoerbaar
bureaucratisch
gedrocht zoals gemeentebesturen klagen. Centrale planning, groeinormen,
kunstmatige bouwgrondschaarste, gedwongen verstedelijking
en planologische zonering zijn stuk voor stuk conceptuele blunders die
zinloze schade toebrengen aan ons welzijn. Het RSV heeft ons
verkeer en onze bouwgrondmarkt herschapen in chaos.
Het maakt grondspeculanten en intercommunales steenrijk en gezinnen
straatarm. De veel te dure
industriegrond heeft duizenden starters de
kans en zin tot ondernemen ontnomen. Een
pandenbeleid dat gezinnen levenslang laat afdokken voor de
vergunning van existentiële behoeften zoals werk en onderdak
stinkt naar uitbuiting. Van Mechelen’s nieuwe
bouwgrondbelastingen
moeten daarom terug naar af. In plaats van de historische blunders van
het veel te centralistisch RSV te bestendigen met een 21ste
reparatiedecreet kan men beter teruggrijpen naar de ruimtelijke
regelgeving van voor Vlaanderen’s geflopt dirigistisch experiment.
Martin De Vlieghere, filosoof Paul Vreymans, ondernemer
In
de VS is de huizen-bubble geconcentreerd
in staten met een restrictief ruimtelijk beleid.
Vroeg of laat zal ook de bouwgrond-zeepbel
in Vlaanderen barsten. De gevolgen daarvan
zijn onbeheersbaar.
Alleen
de Staat en
de Maffia gebruiken dwang
en
zelfs dreiging
met geweld om zich voor hun "diensten" te laten betalen.
De overheid
verdedigt
haar dwang met het excuus
dat
burgers niet bereid zijn tot vrijwillige bijdrage
voor
de collectieve
voorzieningen:
voor
wegen, voor onderwijs en
politie...
Dat is
een drogreden: de
private sector slaagt er immers wél in de financiering van
collectieve
voorzieningen rond te krijgen zónder dwang of geweld. Neem het
voorbeeld van shopping centra.
Daar zijn de collectieve
voorzieningen privaat gerealiseerd
in vrijwillige samenwerking.
Straten,
parkings en beveiliging zijn privaat gefinancierd zonder dwang noch
overheid.
De
kwaliteit van de voorzieningen is er zelfs
veel
beter dan de publieke diensten van de stad:
Gratis
parking, keurige toiletten, airco op straten en pleintjes... Comfort
dus in
plaats van
stadsstoepen
met valkuilen, hondenpoep en parkeerboetes.
Ook de
drogreden van "Free
riding" (niet-kopers, wandelaars die meegenieten zonder
enige tegenprestatie)
vormt er geen enkel probleem.
Op
dezelfde basis van
vrijwilligheid kunnen
privéverzekeringen
even goed de sociale
zekerheid organiseren. Dwang is alleen
nodig als men aan
klanten
totaal ongewenste
diensten wil aansmeren
of iets wil verkopen tegen een veel te
hoge prijs.
Dwang is
dus (vrijwel altijd vermijdbare) initiatie van geweld. Belastingen
staan daarom op hetzelfde moreel niveau als
diefstal.
"Wie dwang
gebruikt is schuldig aan moedwillig geweld. Dwang is inhumaan." Mahatma Gandhi
In dit exclusief
vimeo-interview
van Luc Van
Braekel zoekt Martin De
Vliegere naar fundamentele oorzaken en
remedies voor de crisis. Hij doorbreekt
de Keynesiaanse consensus en verdedigt enkele non-conformistisiche
stellingen:
RSV
spoort aan tot Grondspeculatie
“Het
aanbod aan nieuwe bouwgrond wordt voor het ogenblik bepaald via
berekeningen door een klein aantal ambtenaren, die op geen enkele wijze
verantwoording dienen af te leggen aan de bevolking.
Eigenlijk beslissen deze ambtenaren over enkele fundamentele
maatschappelijke waarden. Zoals over het feit dat sommige jonge mensen
niet meer kunnen bouwen omdat het te duur geworden is en dat een aantal
mensen omwille van de hoge kostprijs kleiner wonen dan ze eigenlijk
voorzien hadden.
Het Ruimtelijk Structuurplan Vlaanderen maakte het aanbod van
bouwgronden perfect voorspelbaar. Dit laat toe om alle beschikbaar
aanbod speculatief op te kopen en bij groeiende krapte over de jaren
heen te verkopen aan fors opgedreven prijzen. De prijzen van bestaande
gebouwen stijgen gelijkmatig mee naarmate het aanbod van nieuwe gronden
krapper wordt. De hele bouw- en vastgoedmarkt krijgt een speculatieve
meerwaarde.
Een neveneffect van het RSV is dan ook het feit dat alleen
gemiddelde
of hogere inkomens het zich nog kunnen permitteren om een huis te kopen
of te bouwen. De laagste decielen zijn steeds meer aangewezen op
huurwoningen.”
Trends
publiceert op haar
web-site de aktuele prijzen van bouwgrond in België. Daaruit
blijkt dat Vlaamse bouwgrond
ruim drie maal(!) zo duur is als de Waalse.
Dit is het rechtstreeks gevolg van het geregionaliseerd ruimtelijk
beleid en het kunstmatig georchestreerd bouwgrondtekort in Vlaanderen.
Die
doelbewuste bouwgrondschaarste betekent een schandalige hold-up
op de Vlaamse welvaart door de
Vlaamse politieke kaste. Onze veel te
dure bouwgrond
veroordeelt immers jonge gezinnen tot twee
voltijdse
loopbanen en 25 of 30 jaar schulddelging.
Vlaamse bouwgrondprijzen
kunnen in
één pennentrek tot het Waals niveau worden herleid. Het
volstaat dat ook Vlaanderen voldoende verkavelingsvergunningen
uitschrijft. Maar Vlaamse
politici blijven liever de Ruimtelijk regelgeving misbruiken om hun
bureaucratie en intercommunale vetpotten in stand te houden. Dat daarvoor
duizenden Vlaamse gezinnen in zware problemen komen zal
hen een zorg wezen.
